【REIT】株より簡単？ J-REIT投資による資産運用が好きな理由（不動産投資信託）
REIT（不動産投資信託）との出会いは10年程前。「こんなに分かりやすい金融商品があるのか！」と衝撃を受けました。以来、ポートフォリオの大部分をJ-REITに切り替え、安定した収益を上げ続けています。
今回は私（かあねこ）が、REITが好きな理由を語ります。
＜目次＞
- 1.ビジネスモデルが分かりやすい
- 2.安定分配でインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える
- 3.銘柄を比較しやすく、選びやすい
- 4.権利確定日がバラバラだから、年中分配金をもらえる
- 5.ちゃんと成長もする（公募増資と追加借入）
- おまけ：不動産好きはREITを持ってるだけで謎の満足感が……
- ところでJ-REITってなに？（最後にREITの説明を……）
1.ビジネスモデルが分かりやすい
上場企業のビジネスモデルが多種多様であるのに対して、REITのビジネスモデルは「不動産を貸して賃料収入を得る」ということだけ。どの銘柄でもやってることは「不動産賃貸業」だけなんです。
一種類のビジネスモデルで、しかもシンプルな商売なので、色んな数字を理解するための勉強範囲が狭く、簡単です。
2.安定分配でインカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える
REITは不動産の賃料収入等を分配金（株でいうところの配当）として投資主（株でいうところの株主）に分配します。
不動産賃貸業なので、いきなり収入が倍になるとか半分になるとかは考えにくく、安定分配されている銘柄が多いです。
ただし、新型コロナではホテルを所有するREITが大打撃を受け、分配金が半分とか５分の１になったREITもあります。
2022年7月12日現在、J-REIT全61銘柄（インフラファンド除く）の平均分配金利回りは3.94%であり、4%を超えている銘柄が31あります。
このように高利回りであると同時に、投資口価格（株でいうところの株価）の変動もあるので、キャピタルゲインで儲けることもできます。
なので、かあねこは分配金利回りが高い時に買い、値上がりして利回りが低下したら売る。値上がりしない場合は保有し続けて分配金をもらう、という運用をよくしています。
3.銘柄を比較しやすく、選びやすい
J-REITは61銘柄しかありません。
これぐらいの数なら、毎日全銘柄、投資口価格をチェックして、値下がりしたタイミングを狙うことも可能でしょう。
しかも全銘柄同じビジネスをしているので、購入する銘柄を選ぶ際に、情報を比較するのが簡単です。
各銘柄はホームページで情報を公開しています。保有している物件の用途により多少異なるものの、公開している項目は、どの銘柄もほとんど同じです。
4.権利確定日がバラバラだから、年中分配金をもらえる
J-REITは半年決算です（1銘柄を除く）。つまり半年ごとに分配金が貰えます。
しかも、決算月がバラバラなので、毎月分配金を貰えるようにポートフォリオを組むことが可能です。
意識していなくても、J-REIT投資をしていると決算月が一年中に分散し、「しょっちゅう分配金が来る」という状態になります。
5.ちゃんと成長もする（公募増資と追加借入）
J-REITは利益のほとんどを投資家に分配することで、法人税を実質的に免除されています。
利益をほとんど分配するということは、内部留保ができない。内部留保が出来なければ、一般企業のようにそれを活用して会社を大きくすることが出来ないのだから、REITは成長しないのではないか、と思うかもしれません。
ご安心ください。REITも成長します！
「公募増資（PO）」と「追加借入」を繰り返して、REITは成長します。
公募増資の際に、一口当たり純資産額（または一口当たりNAV*1）より高い価格で、新規投資口を発行する（プレミアム増資）ことが出来れば、一口当たり純資産額（または一口当たりNAV）が増えます。そしてその場合は、追加借入と物件取得の後、一口当たり分配金が増える可能性が高いのです。
つまり、うまく運用されているREITなら、投資口価格も分配金も、長期的に上昇し続けることが可能です。
おまけ：不動産好きはREITを持ってるだけで謎の満足感が……
そもそも、かあねこは不動産が好きなんです！
でも、マンションも、オフィスビルも、ホテルも、高すぎて自分で買うのは無理ですよね。
それが、REITなら買える！ 買った気分になれる！
REITのホームページには保有物件の美しい写真が掲載されています。見ているだけで楽しいです。
不動産が好きな人はREITを保有すると謎の満足感を味わえます。
ところでJ-REITってなに？
（最後にREITの説明を……）
REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称です。
REITは、投資口を売り出すことで投資家から資金を集め、さらに銀行等から借入を行い、そのお金で様々な不動産を取得し、運用します。そして賃料収入などから得た収益を、投資口数に応じて投資家に分配します。
日本のREITは2001年9月に創設されました。これをJ-REIT（ジェイ・リート）といいます。
REITの投資口は不動産を小口化した持ち分のようなもので、株と同じように証券市場で売買します。
REITは中リスク・中リターンの金融商品であると言われています。
株と比べて、大儲けは出来ないし、面白味はないかもしれません。
あまり手間暇をかけず、気長に安定的に資産を増やしたい方にお勧めの投資先だと思います。
今回のお話が少しでもお役に立てれば幸いですにゃー。
参考資料：
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*1:（鑑定評価額ベースで計算された一口当たり純資産額）
